samedi 25 août 2012

Ah ! Le livret A…

Le gouvernement chercher à développer la construction de logements sociaux. La mesure-phare consiste à relever le plafond du livret A, dont une partie des encours sert à financer le logement social (par des prêts). Cependant, le nerf de la guerre, en matière de construction, ce sont les terrains. Car on a beau offrir des prêts, en l'absence de foncier, il ne se passera rien. C'est la raison pour laquelle la ministre envisage de céder des terrains publics – ou semi-publics – aux bailleurs sociaux.

Cela ne suffira pas. Les résistances risquent d'être fortes chez des propriétaires comme la SNCF et RFF, dont l'endettement incite à valoriser les réserves foncières. Plusieurs pistes pourraient être explorées :
  • Rendre possible l'essaimage du logement social, sous la forme de logements acquis, ou réservés, de façon ponctuelle dans d'autres ensembles immobiliers. Une révolution culturelle qui sera difficile, tant les bailleurs sociaux sont habitués à gérer des “cités” ou, à tout le moins, des immeubles entiers !
  • Exploiter les micro-parcelles des villes (les fameuses “dents creuses”) en autorisant la construction de logements à loyers inférieurs au marché sur ces emplacements. Un travail de détail, certes, mais dont les résultats seraient intéressant en “recousant” le tissu urbain, moyennant une légère sur-densification de surcroît élégante visuellement (je m'étais essayé à décrire ce processus dans un billet de 2008). Ce parti semble plus efficace que le supplément “forfaitaire” de constructibilité imaginé par le gouvernement précédent.
  • Essayer de supprimer la “césure” entre logement social et logement privé à loyers élevés. Cette marche d'escalier énorme laisse en effet un “vide” au niveau intermédiaire (surtout en Île-de-France ou, a fortiori, à Paris). Il ne faudrait plus de “solution de continuité” entre les niveaux de loyers, avec un système d'aides (aux locataires ou aux bailleurs) dégressives au fur et à mesure que le loyer s'accroît.
  • Préférer les baux fonciers à long terme sans redevance à la cession gratuite, afin de mieux disposer les propriétaires publics mentionnés plus haut. Une cession gratuite est à double tranchant : sur le très long terme, d'autres gouvernements, en privatisant les bailleurs ayant bénéficié de cessions gratuites, pourraient générer des rentes de situation injustes !
  • Financièrement, ne pas oublier que les prêts accordés à partir des fonds du livret A ne sont pas à taux zéro. L'équilibre d'exploitation des opérations ne supporte pas toujours une forte quotité de prêts. Dans la pratique, ce seraient plutôt des subventions qu'il faudrait accorder – en particulier en cas de charge foncière élevée ou de coûts de construction hors normes (on songe encore une fois à l'Île-de-France).
Construire 150000 logements “sociaux” par an relève de la gageure ! Il faudra beaucoup plus que les deux mesures symboliques annoncées ces jours derniers.

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