mardi 26 juin 2007

Locataire ou propriétaire ?

Durant la campagne électorale, les deux finalistes semblaient d'accord sur un point : le statut de propriétaire est préférable à celui de locataire. Tandis que Nicolas Sarkozy rêvait d'une « France de propriétaires », Ségolène Royal estimait que les locataires des logements sociaux devaient, au bout de 15 années de loyers, accéder à la propriété de leur logement.

La question n'est pas aussi simple, et on peut noter au moins deux contradictions :
  1. Nicolas Sarkozy, en tant que libéral, souhaite la flexibilité et donc la mobilité des employés afin qu'ils puissent s'adapter rapidement à une mutation professionnelle par exemple. Quoi qu'on en dise, être propriétaire complique singulièrement le changement de domicile et crée une incontestable rigidité du marché du travail.
  2. Ségolène Royal oubliait peut-être au passage que devenir propriétaire d'un logement HLM n'est pas forcément un cadeau, en particulier lorsque les immeubles, vieilissants, doivent être réhabilités, ou que l'environnement urbain rend une revente aléatoire. Vendre, même à vil prix, les HLM à leurs occupants peut aussi être analysé comme une façon cynique de se débarrasser du problème des Cités.
Le locataire pense souvent que payer un loyer, c'est jeter de l'argent par les fenêtres. Le propriétaire, quand il rembourse son emprunt, ne fait pas que rendre l'argent qu'on lui a prêté, il paye des intérêts. Or, ceux-ci pourraient aussi être considérés comme "jetés par les fenêtres". En définitive, les loyers du locataire ne sont rien d'autre que les intérêts du bailleur. Dans les deux cas, il s'agit du loyer de l'argent – emprunté ou placé.

Un propriétaire supporte en outre plus de charges qu'un locataire, et doit aussi acquitter une taxe foncière. L'entretien "lourd" d'un immeuble est en effet financé exclusivement par ses propriétaires, surtout lorsqu'il vieillit. Le remplacement des ascenseurs ou le ravalement en sont deux exemples typiques. Le maintien de la valeur d'un logement suppose d'être en mesure de "remettre au pot" régulièrement.

Alors, qu'est-ce qui, au final, fait la différence ? C'est avant tout, sinon exclusivement, la plus-value, autrement dit l'accroissement de valeur du bien immobilier, qui constitue à la fois un bénéfice potentiel et une sécurité : en effet, si les sommes déposées sur un livret de caisse d'épargne progressent bon an mal an de quelques pourcent, il arrive que le prix du mètre carré à la vente connaisse des hausses spectaculaires, comme c'est le cas depuis une dizaine d'années. Il est certain que voir son capital doubler en 7 ans est une aubaine tentante. À condition de ne pas avoir besoin de revendre lorsque la tendance s'inverse.

L'inflation immobilière est redoutable. Elle peut jouer des tours pendables à un propriétaire qui doit déménager pour cause de mutation professionnelle : s'il quitte par exemple un marché extrêmement actif – Paris pour ne pas la nommer – pour acheter dans une petite ville au marché déprimé, et souhaite revenir quelques années après dans sa ville d'origine, il peut constater avec effroi que ce "gap" lui a fait perdre au passage la moitié de son pouvoir d'achat en mètres carrés…


En un sens, il serait donc plus sûr de louer, pour bénéficier de plus de souplesse. Ce serait vrai si plusieurs éléments négatifs n'allaient à l'encontre de cet argument :
  • Le niveau des loyers subit lui aussi une inflation, si l'on déménage, mais parfois aussi au renouvellement du bail. Dès lors que le loyer atteint le niveau des mensualités d'un emprunt, la préférence du statut locatif tombe.
  • Au moment de louer, un important dépôt de garantie doit être payé et des cautions fournies. Au contraire, un propriétaire "habite" en quelque sorte "dans" sa propre garantie. Le taux d'effort accepté par les prêteurs excède d'ailleurs souvent celui des bailleurs (30% contre 25%).
  • Au renouvellement du bail, le propriétaire peut reprendre son logement pour l'habiter ou le vendre, ce qui crée une relative insécurité.
Le statut de propriétaire apparaît donc de plus en plus préférable, malgré quelques points à surveiller :
  • Rembourser un emprunt peut sembler plus clair que de payer un loyer, car moins soumis à des hausses imprévues. Il ne faut pas oublier toutefois que beaucoup d'emprunts ont des taux révisables. Quand on s'engage sur le très long terme (25 ans et bientôt 30 ans), il est difficile de savoir comment les taux évolueront. Ainsi, il y a 25 ans, les taux des emprunts immobiliers dépassaient-ils 17%…
  • Les déductions fiscales que le Président de la République a promises vont prochainement entrer en vigueur. C'est toujours "bon à prendre". Attention cependant à deux aléas : valables seulement 5 ans, ces déductions causent une "marche d'escalier" dans le niveau de l'effort du ménage qu'il convient d'anticiper pour disposer le moment venu des revenus suffisants. D'autre part, si l'on doit déménager pour cause de mutation professionnelle et mettre en location son appartement afin d'en louer un autre ailleurs pour l'habiter, la déduction fiscale tombe car elle ne concerne que la résidence principale. Il faut alors étudier attentivement le statut fiscal des loyers perçus pour éviter d'être, au final, perdant.
  • Le niveau exact de l'endettement supportable résulte des revenus du ménage, mais aussi de l'éventuel apport personnel dont il dispose. Bien souvent, en effet, il est impossible d'emprunter en totalité le prix de l'appartement acquis. À titre d'illustration, la mensualité d'un emprunt de 200 000 euros sur 25 ans au taux de 4% représente à peu près 1100 euros, car il faut "laisser la place" dans la mensualité au remboursement d'une fraction de capital, aussi limitée soit-elle en début de période. Ce n'est pas rien !
  • Un dernier aléa doit aussi être pris en compte : si l'emprunt est remboursé par un couple disposant de deux revenus, une séparation peut entraîner une revente hâtive, pas forcément dans une conjoncture favorable. Le pire des cas est lorsque la revente fournit un capital inférieur à celui qu'il subsiste à rembourser à la banque, compte tenu de surcroît des pénalités de remboursement anticipé, parfois élevées…

Mensualités calculées avec la formule "traditionnelle" des mensualités constantes. D'autres profils existent dans la pratique.

Remerciements à l'amicale La Fontaine pour l'autorisation de reproduire ses amusants dessins.

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